CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

DIREITO CIVIL

“Ao iniciar estudos quanto à convenção de condomínio, na primorosa ensinança de CAIO MÁRIO, apanha-se o seguinte:

"...os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos co-proprietários, a desconformidade de padrões de educação destes, a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos implicam na instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio."

Na redação do art. 1.333, do Código Civil, infere-se que:

"A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis."

Anota-se, a princípio, uma impropriedade terminológica na redação do caput desse dispositivo, pois não é a convenção que constitui o condomínio edilício, senão o ato próprio de instituição.

Lastreado na redação do art. 9º, §§1º e 2º, da Lei nº 4.591/64, o art. 1.333, do Código Civil, manteve a exigência do quorum mínimo, para sua aprovação e vigência, de titulares que representem 2/3 das frações ideais do condomínio, ao que então terá força cogente em relação aos demais titulares de direito, de posse ou de detenção das frações ideais remanescentes.

A convenção do condomínio, até então tida como de elaboração obrigatória (art. 9º, caput, da Lei nº 4.591/64: "Os proprietários..., elaborarão, por escrito, a Convenção do Condomínio..."), vem sendo considerada facultativa por alguns doutrinadores, pois que o dispositivo legal em comento apenas se limitou a dizer que, "para ser oponível contra terceiros..", emitindo juízo de que a exigência de sua confecção resume-se a circunstância de eventual oponibilidade perante terceiros estranhos ao condomínio. No entanto, cremos não ser correta essa opinião, pois se a convenção não existir, se a vida condominial não estiver perfeitamente delimitada, como poderá ser posta em discussão? O que a lei deixa claro, isto sim, é a obrigatoriedade do registro - no Registro de Imóveis (art. 167, I, nº 17 em combinação com o art. 178, III, da LRP), dessa convenção, para ser oponível contra terceiros. Não que ela não deva existir. Como imaginar um condomínio sem regramento, sem padrões de direitos e obrigações, ainda mais nos dias atuais? É de se afastar, assim, o entendimento de que o nosso legislador tenha se inclinado para essa posição, apesar da ausência específica do termo de obrigatoriedade”. [1]

CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA

“A convenção está para o condomínio, assim como a Constituição está para um país. Cabe a convenção regular a administração do patrimônio comum, o uso das diferentes partes e, até mesmo, as penalidades a quês seus membros estão sujeitos. Embora a legislação determine normas que sevem prevalecer perante qualquer relação privada, é a convenção que deve trazer um maior detalhamento da organização interna do condomínio, de modo que a administração de todo o patrimônio seja tranqüila, segura e econômica”.

“Muitos estudiosos divergem quanto à natureza jurídica da convenção, se esta seria um contrato ou não. No entanto, mesmo guardando semelhanças com um contrato plurilateral (como sustenta Pedro Elias Avaad e muitos outros), prevalece o entendimento de que a convenção não é um contrato, e sim, um ato-regra ou ato-norma, tese defendida por Caio Mário da Silva Pereira, já falecido. A natureza estatutária da convenção é que a diferencia de um contrato e essa natureza fica evidenciada no fato de que ela deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou ocupantes que não a tenham aprovado ou assinado”. [2]

CONDIÇÕES PARA REGISTRO

“É importante lembrar que o registro não é essencial para que a convenção tenha validade, mas concede oponibilidade a terceiros”. [3]

“No Rio de Janeiro e na maior parte do Brasil, os Cartórios de Registro de Imóveis (CRI) fazem as seguintes exigências para promover o registro: (1) pagamento das custas cartorárias correspondentes; (2) apresentação de três vias originais da convenção com as procurações anexas (alguns CRIs exigem apenas duas vias); (3) todas as vias devem ter rubricas de todos os assinantes em todas as páginas; (4) reconhecimento de firma em todas as assinaturas da convenção e procurações (alguns CRIs exigem que apenas uma via tenha as firmas reconhecidas). A maioria dos Cartórios não exige a apresentação da ata de assembléia que aprovou a convenção (na verdade, raramente o Poder Judiciário faz essa verificação em ações condominiais, por esse motivo, muitos condomínios aprovam suas convenções sem a realização de assembléias, atitude não recomendável)”. [4]

“Caso algum proprietário não tenha levado a registro sua escritura do imóvel, o registro da convenção não será possível até que o condômino regularize sua situação. Adicionado à grande dificuldade de prever eventuais exigências em relação ao texto convencional (que varia de cartório em cartório), processo de registro pode se tornar extremamente demorado e trabalhoso”. [5]

Das Especificações da Convenção do Condomínio

“Do instrumento de convenção do condomínio, feito por escritura pública ou por instrumento particular (art. 1.334, §1º, do Código Civil), deverá obrigatoriamente constar:

a)a discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns (art. 1.332, I, do CC);

b)a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (art. 1.332, II, do CC);

c)o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, III, do CC);

d)a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (o ajuste não é livre, restando adstrito às frações ideais das unidades, tal a sugestão anterior da ‘lex’ 4.591/64, art. 12, §1º, adotado pelo CC, art. 1.336, I, como forma de preservar-se a justeza contratual. Há que se relevar, no entanto, o trato em relação à propriedade que se constituir sobre o abrigo para veículos (leia-se "garagem"), como unidade autônoma, como também à propriedade exclusiva sobre o terraço de cobertura. Dessa sorte, em deferência a essas unidades, em específico, a convenção deve prever a exclusão de determinadas despesas do condomínio, para essas unidades, evitando-se a desproporcionalidade em razão do objeto);

e) a forma de administração do condomínio;

f) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

h) o regimento interno.

Facultativamente, a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima, tais como:

a) os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título de locatários ou possuidores;

b) a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas (art. 1.336, §1º);

c) a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no art. 1.338;

d) a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto à faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quorum exigível para aprovação, em assembléia;

e) a fixação da multa a que sujeitar-se-á o condômino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336 (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);

f) a fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por reiterados, à sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais);

g) a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia);

h) a fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) – para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio”; [6]

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[1] http://jus.com.br/revista/texto/4816/o-condominio-edilicio/2

[2] http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5247/Convencoes-de-condominios-edilicios

[3] http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5247/Convencoes-de-condominios-edilicios

[4] http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5247/Convencoes-de-condominios-edilicios

[5] http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5247/Convencoes-de-condominios-edilicios

[6] http://jus.com.br/revista/texto/4816/o-condominio-edilicio/2

INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO CONDOMINIO

DIREITO CIVIL

“Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituição, a Convenção de Condomínio e o Regulamento (Regimento Interno).

 

    O novo Código Civil distingue, de maneira objetiva, os atos de instituição e os de constituição do condomínio. O ato de instituição é previsto no art. 1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destinam.

    A Convenção de Condomínio, apontada no art. 1.333 do Código Civil como ato de constituição do condomínio edilício, é um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. A utilização do prédio é por ela regulada. Difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a Convenção sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros. Pode conter outras normas aprovadas pelos interessados, além das obrigatórias, desde que não contrariem a lei. Objetiva, pois, estabelecer regramento para o bom aproveitamento do edifício por todos e para que haja tranquilidade interna. Poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular (CC, art. 1.334, § 1°). São equiparados aos proprietários, “salvo disposição em contrário”, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autónomas (art. 1.334, § 2°).

Qualquer alteração posterior da Convenção reclama o quorum de dois terços das frações ideais, também deliberada em assembleia. A modificação da destinação originária das unidades autónomas, bem como mudanças na fachada do prédio, nas frações ideais, nas áreas de uso comum e outras exigem a unanimidade de votos (CC, art. 1.351; Lei n. 4.591/64, art. 10, § 2°).

 

    O Regulamento, ou Regimento Interno, complementa a Convenção. Geralmente, contém regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns e é colocado em quadros, no andar térreo, próximo aos elevadores ou à portaria, fixados na parede”. [1]

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[1] Direito das Coisas - Sinopses Jurídicas - Carlos Roberto Gonçalves, 2011, 12ª edição. 

Vagas de garagem em condomínios

DIREITO CIVIL

Para quem gosta de números, aqui vai um bom motivo para continuar lendo este ensaio. 25% dos julgados a respeito de condomínios se referem a um único assunto: garagem. E não é difícil descobrir a razão. Trata-se de um tema que comporta várias possibilidades e posicionamentos. A sua regulamentação é escassa, baseada em grande parte em construções doutrinárias e jurisprudenciais. A Lei 4591/64, que regulamenta os condomínios em edificações, foi promulgada, depois de sofrer cortes e vetos, sem conter qualquer disciplina atinente a garagem. Só com a Lei 4864/65 é que foram acrescentados três parágrafos ao art. 2º daquela Lei, regendo o assunto.

O condomínio em edifícios é formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum. O termo “unidade autônoma” compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.) É o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva. Já a área comum (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de co-propriedade. Cada condômino tem uma fração ideal da área comum, na medida de sua unidade autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos (cf. art. 3º, in fine).

A REGRA: GARAGEM COMO PROPRIEDADE EXCLUSIVA ACESSÓRIA

    A vaga de garagem não se encaixa nem como área comum nem como unidade autônoma. É um tertium genus. Vejamos o §1º do referido art. 2º, um dos três acrescidos pela Lei 4864:

    "O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno."

    Observe-se que a lei não se refere à vaga de garagem em si, mas ao “direito à guarda do veículo nas garagens”. É uma relação de continente e conteúdo. Em vez de se referir ao objeto da propriedade, a lei fala em uma das faculdades implícitas no direito. Não é motivo para considerar o direito à garagem como mero direito real de uso. Isto identificaria a garagem com uma parte comum, concedida para uso exclusivo a um condômino, o que conflitaria com a vedação da utilização exclusiva das partes comuns por qualquer condômino. Forçoso é admitir o direito à garagem como um direito de propriedade exclusiva, embora limitado por restrições típicas do condomínio.

    A garagem, assim, é objeto de propriedade exclusiva (assim como é a unidade autônoma), mas acessória da unidade autônoma (tal como a fração ideal da coisa comum).

    Caio Mário da Silva Pereira, autor do anteprojeto da Lei 4591, criticou a idéia de que um bem restrito pelo caráter da acessoriedade seja objeto de exclusividade. Com a devida venia, entendemos serem estes caracteres independentes entre si. É certo que, na acepção em que a estamos analisando, a garagem não tem registro imobiliário próprio, mas é impossível entendê-la como propriedade comum. As restrições na sua utilização se devem à sua natureza de parte integrante de um edifício condominial.

    A garagem, assim vista, não pode ser alienada separadamente da unidade a estranhos ao condomínio. A ratio é simples: como é acessório, a que não cabe fração ideal, o estranho que a adquirisse ficaria sem fração ideal; logo, numa posição sem direitos nem deveres, incompatível com a idéia de condomínio. Nada impede, porém, que a garagem seja alugada ou cedida a estranhos (desde que a Convenção não proíba), pois aí não há transferência de propriedade.

    Seguindo o mesmo raciocínio, a alienação da garagem a outro condômino é perfeitamente possível. Há apenas a transferência de um acessório de uma unidade para outra. O mesmo ocorre com o condômino que vende a sua unidade autônoma, fazendo reserva da garagem para si, desde que tenha outra unidade autônoma no mesmo edifício, a que se adere a garagem reservada. Vejamos o que diz o art. 2º, §2º, da Lei:

    "O direito de que trata o §1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada a sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio."

    É indispensável, porém, que estas alterações sejam averbadas nas escrituras das unidades. Por outro lado, se um condômino, ao alienar sua unidade autônoma, não inclui nem exclui a garagem na escritura de transferência, entende-se esta como incluída, por força da regra de que “o acessório segue o principal”.

    A Convenção de Condomínio é o instrumento hábil para fazer a demarcação das vagas na garagem (art. 9º, §3º, a), incluindo seus acessos e especificação de vagas para carros grandes e pequenos. Outro modo é por assembléia geral extraordinária, em deliberação unânime dos condôminos, alterando a Convenção ou o Regimento interno, que deve ser levada a registro imobiliário para valer contra terceiros. A simples ocupação das melhores vagas pelos primeiros habitantes ou a atribuição de vagas por ato do síndico não tem nenhum efeito jurídico.

    EXCEÇÃO 1: GARAGEM COMO PROPRIEDADE EXCLUSIVA PRINCIPAL

    Há, contudo, casos em que a garagem não é o acessório, mas o principal. Um deles é o do edifício-garagem, onde a própria garagem é a unidade autônoma, com registro imobiliário próprio, visto que não há apartamento, sala, etc. a que corresponda. É o que decorre da interpretação a contrario sensu do supracitado §1º, in fine: a vaga de garagem a que não corresponda uma unidade autônoma terá uma fração ideal própria. O §3º do mesmo artigo não deixa dúvidas:

    "Nos edifícios-garagens, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas."

    O outro caso é o dos edifícios mistos de garagens e unidades profissionais e habitacionais. Comuns nos grandes centros urbanos, nestes prédios há, por decisão do instituidor, dois condomínios independentes entre si. Um funciona como edifício-garagem; o outro é um condomínio de unidades residenciais ou comerciais, desprovido de garagens. Desta forma, p.ex., pode-se adquirir um escritório sem comprar uma garagem, ou comprando três delas. Para o escritório, haverá uma parte comum correspondente; para a garagem, também. Cada um destes tem registro imobiliário próprio.

    Em ambos os casos, a garagem é livremente alienável a condôminos ou a terceiros, dado o seu caráter de principal.

    EXCEÇÃO 2: GARAGEM COMO ÁREA COMUM

    Nos edifícios em que há menos vagas que unidades autônomas, é possível que a Convenção determine que a área da garagem seja comum. A cada hora, quem encontrar vaga para seu veículo, pode estacioná-lo. Admite-se, porém, a reintegração de posse se, por longos anos, somente os mesmos condôminos vêm usando as vagas.

    Sendo área comum, é vedada sua alienação a estranhos. Além disso, devido à indeterminação sobre qual é a vaga alienada, o alheamento se estenderia a toda a superfície da garagem — e o sistema brasileiro não admite o direito de superfície.

    Também não cabe o usucapião da garagem comum por um dos condôminos, por força da vedação à utilização exclusiva da área comum por um condômino (art. 3º, in fine). Todavia, cremos que nada impede o usucapião por estranhos, transformando esta garagem em propriedade exclusiva independente do edifício em condomínio.

    Em alguns edifícios, a área dos pilotis (pilares de sustentação da base do edifício) é definida como sendo comum. Mas é lícito que, pela Convenção ou pela anuência de todos os condôminos, seja destinada para garagem de alguns deles. Pode-se convencionar que os beneficiados paguem aluguel ao condomínio.

    Não é admissível que se considere de uso comum a garagem em condições de abrigar automóveis em número correspondente ao dos condôminos, se ela não é expressamente incluída nem excluída da propriedade exclusiva no contrato.

    GARAGEM COMO PROPRIEDADE EXCLUSIVA ACESSÓRIA PRIVILEGIADA

    Sendo insuficientes as vagas, outra solução é que a Convenção estabeleça um método (sorteio ou acordo), pelo qual alguns dos condôminos ficam com estas vagas. O direito à garagem é um privilégio, a que deve corresponder um encargo: um acréscimo na fração ideal.

    Esta não é mais uma exceção, mas uma confirmação da regra geral pela qual a garagem é propriedade exclusiva e acessória da unidade autônoma, embora neste caso seja um privilégio de apenas alguns dos condôminos.

    Trata-se de hipótese distinta da do condomínio misto. A garagem aqui é acessório, sem registro próprio, e não principal. Aqui, não cabe falar em alienação da garagem a estranhos, pois esta não representa uma fração própria, mas um acréscimo na fração da unidade a que corresponde. Além disso, seria um contra-senso alienar a garagem a terceiros se estas não bastam nem aos condôminos.

    CONCLUSÃO

    O problema da garagem é multifacetado. Normalmente, a vaga de garagem em condomínios é um acessório da unidade autônoma e é objeto de propriedade exclusiva do condômino. Porém, nos edifícios-garagem e nos mistos, a garagem pode ser a própria unidade autônoma, caso em que é o bem principal. Em edifícios com menos vagas que unidades autônomas, a Convenção pode estabelecer que a área destinada a estacionamento não pertença a nenhum dos condôminos em particular, mas a todos como área comum.

    O assunto, na verdade, nada tem de complicado. As situações possíveis são bem caracterizadas e definidas. Os julgados sobre o tema são muitos, mas de uma notável uniformidade de diretrizes. Ou seja: o assunto em si não deixa margem a dúvidas.Contudo, a redação dos dispositivos legais sobre o tema deixa a desejar, por sua falta de clareza e objetividade. Uma redação menos atribulada da lei evitaria o surgimento de controvérsias em sua raiz, ou seja, no arbítrio das partes.

Por Paulo Gustavo Sampaio Andrade, advogado em Teresina (PI), especialista em Direito Constitucional pela Escola Superior de Advocacia do Piauí

ANDRADE, Paulo Gustavo Sampaio. Vagas de garagem em condomínios. Jus Navigandi, Teresina, ano 1, n. 1, 19 nov. 1996 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/585>. Acesso em: 23 out. 2012.