DIREITO CIVIL
“Ao
iniciar estudos quanto à convenção de condomínio, na primorosa ensinança de
CAIO MÁRIO, apanha-se o seguinte:
"...os
problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o
comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o
resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta
desrespeitosa aos direitos recíprocos dos co-proprietários, a desconformidade
de padrões de educação destes, a conveniência de se estabelecer um regime
harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos
implicam na instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos
condôminos, ou convenção do condomínio."
Na
redação do art. 1.333, do Código Civil, infere-se que:
"A
convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos
sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo
único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis."
Anota-se,
a princípio, uma impropriedade terminológica na redação do caput desse
dispositivo, pois não é a convenção que constitui o condomínio edilício, senão
o ato próprio de instituição.
Lastreado
na redação do art. 9º, §§1º e 2º, da Lei nº 4.591/64, o art. 1.333, do Código
Civil, manteve a exigência do quorum mínimo, para sua
aprovação e vigência, de titulares que representem 2/3 das frações ideais do
condomínio, ao que então terá força cogente em relação aos demais titulares de
direito, de posse ou de detenção das frações ideais remanescentes.
A
convenção do condomínio, até então tida como de elaboração obrigatória (art. 9º,
caput, da Lei nº 4.591/64: "Os proprietários..., elaborarão, por escrito,
a Convenção do Condomínio..."), vem sendo considerada facultativa por
alguns doutrinadores, pois que o dispositivo legal em comento apenas se limitou
a dizer que, "para ser oponível contra terceiros..", emitindo juízo
de que a exigência de sua confecção resume-se a circunstância de eventual
oponibilidade perante terceiros estranhos ao condomínio. No entanto, cremos não
ser correta essa opinião, pois se a convenção não existir, se a vida
condominial não estiver perfeitamente delimitada, como poderá ser posta em
discussão? O que a lei deixa claro, isto sim, é a obrigatoriedade do registro -
no Registro de Imóveis (art. 167, I, nº 17 em combinação com o art. 178, III,
da LRP), dessa convenção, para ser oponível contra terceiros. Não que ela não
deva existir. Como imaginar um condomínio sem regramento, sem padrões de
direitos e obrigações, ainda mais nos dias atuais? É de se afastar, assim, o
entendimento de que o nosso legislador tenha se inclinado para essa posição,
apesar da ausência específica do termo de obrigatoriedade”. [1]
CONCEITO
E NATUREZA JURÍDICA
“A convenção está para o condomínio, assim como a
Constituição está para um país. Cabe a convenção regular a administração do
patrimônio comum, o uso das diferentes partes e, até mesmo, as penalidades a
quês seus membros estão sujeitos. Embora a legislação determine normas que
sevem prevalecer perante qualquer relação privada, é a convenção que deve
trazer um maior detalhamento da organização interna do condomínio, de modo que
a administração de todo o patrimônio seja tranqüila, segura e econômica”.
“Muitos estudiosos divergem quanto à natureza
jurídica da convenção, se esta seria um contrato ou não. No entanto, mesmo
guardando semelhanças com um contrato plurilateral (como sustenta Pedro Elias
Avaad e muitos outros), prevalece o entendimento de que a convenção não é um
contrato, e sim, um ato-regra ou ato-norma, tese defendida por Caio Mário da
Silva Pereira, já falecido. A natureza estatutária da convenção é que a
diferencia de um contrato e essa natureza fica evidenciada no fato de que ela
deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou ocupantes que não a
tenham aprovado ou assinado”. [2]
CONDIÇÕES
PARA REGISTRO
“É importante lembrar que o registro não é essencial
para que a convenção tenha validade, mas concede oponibilidade a terceiros”.
[3]
“No Rio de Janeiro e na maior parte do Brasil, os
Cartórios de Registro de Imóveis (CRI) fazem as seguintes exigências para
promover o registro: (1) pagamento das custas cartorárias correspondentes; (2)
apresentação de três vias originais da convenção com as procurações anexas
(alguns CRIs exigem apenas duas vias); (3) todas as vias devem ter rubricas de
todos os assinantes em todas as páginas; (4) reconhecimento de firma em todas
as assinaturas da convenção e procurações (alguns CRIs exigem que apenas uma
via tenha as firmas reconhecidas). A maioria dos Cartórios não exige a
apresentação da ata de assembléia que aprovou a convenção (na verdade,
raramente o Poder Judiciário faz essa verificação em ações condominiais, por
esse motivo, muitos condomínios aprovam suas convenções sem a realização de
assembléias, atitude não recomendável)”. [4]
“Caso algum proprietário não tenha levado a registro
sua escritura do imóvel, o registro da convenção não será possível até que o
condômino regularize sua situação. Adicionado à grande dificuldade de prever
eventuais exigências em relação ao texto convencional (que varia de cartório em
cartório), processo de registro pode se tornar extremamente demorado e
trabalhoso”. [5]
Das
Especificações da Convenção do Condomínio
“Do
instrumento de convenção do condomínio, feito por escritura pública ou por
instrumento particular (art. 1.334, §1º, do Código Civil), deverá
obrigatoriamente constar:
a)a
discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
umas das outras e das partes comuns (art. 1.332, I, do CC);
b)a
determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno
e partes comuns (art. 1.332, II, do CC);
c)o
fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, III, do CC);
d)a
quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (o ajuste não é
livre, restando adstrito às frações ideais das unidades, tal a sugestão
anterior da ‘lex’ 4.591/64, art. 12, §1º, adotado pelo CC, art. 1.336, I, como
forma de preservar-se a justeza contratual. Há que se relevar, no entanto, o
trato em relação à propriedade que se constituir sobre o abrigo para veículos
(leia-se "garagem"), como unidade autônoma, como também à propriedade
exclusiva sobre o terraço de cobertura. Dessa sorte, em deferência a essas
unidades, em específico, a convenção deve prever a exclusão de determinadas
despesas do condomínio, para essas unidades, evitando-se a desproporcionalidade
em razão do objeto);
e)
a forma de administração do condomínio;
f)
a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido
para as deliberações;
g)
as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
h)
o regimento interno.
Facultativamente,
a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima,
tais como:
a)
os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título
de locatários ou possuidores;
b)
a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso
com as contribuições devidas (art. 1.336, §1º);
c)
a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do
exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no art. 1.338;
d)
a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto à faculdade de
alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio
e, em caso positivo, qual o quorum exigível para aprovação, em
assembléia;
e)
a fixação da multa a que sujeitar-se-á o condômino, ou possuidor, que
descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art.
1.336 (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais);
f)
a fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por
reiterados, à sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa,
com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais);
g)
a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou
possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por
reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade
sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao
décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia);
h)
a fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) –
para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio”; [6]
[1] http://jus.com.br/revista/texto/4816/o-condominio-edilicio/2
[2] http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5247/Convencoes-de-condominios-edilicios
[3] http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5247/Convencoes-de-condominios-edilicios
[4] http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5247/Convencoes-de-condominios-edilicios
[5] http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5247/Convencoes-de-condominios-edilicios
[6] http://jus.com.br/revista/texto/4816/o-condominio-edilicio/2
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