DIREITO CIVIL
“Todo
condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituição, a
Convenção de Condomínio e o Regulamento (Regimento Interno).
O novo Código Civil distingue, de maneira
objetiva, os atos de instituição e os de constituição do condomínio. O ato de instituição é previsto no art.
1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre vivos ou testamento,
com inscrição obrigatória no Registro de
Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída
a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destinam.
A Convenção
de Condomínio, apontada no art. 1.333 do Código Civil como ato de
constituição do condomínio edilício, é um documento escrito no qual se
estipulam os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das
frações ideais. A utilização do prédio é por ela regulada. Difere dos
contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes,
enquanto a Convenção sujeita todos os
titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou
detenção, atuais ou futuros. Pode conter outras normas aprovadas pelos
interessados, além das obrigatórias, desde que não contrariem a lei. Objetiva,
pois, estabelecer regramento para o bom aproveitamento do edifício por todos e
para que haja tranquilidade interna. Poderá
ser feita por escritura pública ou por instrumento particular (CC, art.
1.334, § 1°). São equiparados aos
proprietários, “salvo disposição em contrário”, os promitentes compradores e os
cessionários de direitos relativos às unidades autónomas (art. 1.334, §
2°).
Qualquer
alteração posterior da Convenção reclama o quorum de dois terços das frações
ideais, também deliberada em assembleia. A modificação da destinação originária das unidades autónomas, bem como
mudanças na fachada do prédio, nas frações ideais, nas áreas de uso comum e
outras exigem a unanimidade de votos (CC, art. 1.351; Lei n. 4.591/64, art.
10, § 2°).
O Regulamento, ou Regimento Interno,
complementa a Convenção. Geralmente, contém regras minuciosas sobre o uso das
coisas comuns e é colocado em quadros, no andar térreo, próximo aos elevadores
ou à portaria, fixados na parede”. [1]
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